土地から提案する新築アパート投資とは
主要駅徒歩10分以内の土地を探索し、私たちで企画開発する、新築一棟重量鉄骨マンションをご紹介させて頂きます。立地、構造、間取り等、当たり前に重要なポイントについて少しでも優位性を持たせることに注力した新築アパート投資です。
ＪＡＣが考える新築アパート不動産投資の優先順位
1番重要なのは立地である。
土地の情報入手力
新築アパート投資において1番重要なものは立地です。建物は変えることができますが、土地は一度選ぶと変えることはできません。ＪＡＣではいかにして良い土地を見つけることができるかを組織の一つの目標として、日々邁進しております。良い土地情報を得るために特別な方法はありません。土地売却情報をもっている不動産仲介業者や直接土地オーナーと繋がっている不動産管理業者からいかに情報を頂くことができるかが重要です。不動産業界は信頼関係や過去のつきあいや実績で仕事している側面が多い業界です。私たちはこれまでの実績と日々の活動で少しでも良い情報を得るように活動しております。
2番目は建物構造と建築コスト。
安価で安定した品質の建築できる力
ＪＡＣは重量鉄骨造に特化した新築アパートを提案します。重量鉄骨は本来、耐震性や耐久性が優れている反面、建築コストが割高になると考えられています。しかし、以下のような取り組みでＪＡＣは投資物件として競争力のある重量鉄骨造のアパートを企画出来る事ようになりました。
・建物形状をシンプルにする事で鉄骨の使用量を減らし施工の手間を削減する。
・鉄骨を基本的に標準化されたものを使用する事で製造コストを下げる。
・設備仕様については過剰なものは削減し、シンプルでデザイン性の高いものを選択する。
・建築に関わる業者を選択集中させることで、技術と品質の安定を計る。
・金額の張る材料については、選択した業者に発注しコスト減を計る。
・構造設計、設備設計の段階でコスト意識した設計を行う。
ＪＡＣは自社の設計部門、建築部門があり、基本的には自社設計・施工にこだわっております。外注するだけではなく、自社内部で各部署が顔合わせながら、各課題に取り組むことでコストの安定と品質の向上も務めております。
3番目は建物企画・デザインである。
投資物件としての企画力
デザインとは単に建物の外観がかっこいいということだけではなく、私たちは機能性と審美性と効率性を考慮したシンプルでスマートな建物を創造する過程がデザインの本質であると考えます。
不動産投資の本来の目的である投資効率や継続した機能性を考え、新築の段階で必要なもと必要でないもの、追加することで効率的ものを判断しでデザインすることでお客様の目的に応じた解決策を形にすることをしていきます。
4番目は最終的な出口戦力は検討しておく。
市場相場よりアドバンテージを持つ。
不動産投資において、最終的な出口を検討しておくことは重要です。出口戦力は各事業主体の目的により変わりますが、私たちは基本的には以下のポイントを押さえた物件をご紹介いたします。
1. 20年間の安定したキャッシュフローとシミュレーション
当社では、物件購入後から20年間のキャッシュフローが安定的に維持されるようシミュレーションを行い、賃料収入、維持管理費、金融費用を考慮した長期的な収益予測を提供します。シミュレーションでは、経年劣化による賃料の下落リスクや、予期せぬ修繕コストの発生も考慮し、年ごとの収益の変動や必要なキャッシュフローの確保について詳細に分析します。シミュレーション結果に基づき、必要に応じたリノベーションや資産価値維持のための対策を講じ、20年間の安定収益を実現します。
2. デッドクロスのリスク軽減と長期的資産価値の維持
20年間のシミュレーションでは、デッドクロスのリスク回避を前提とした収益プランを設計し、資産価値の維持と負債残高のバランスを図ります。例えば、築年数が増加しても資産価値が大幅に低下しないよう、適切なメンテナンスやリノベーションを計画し、資産価値が借入残高を下回らないように努めます。また、経済状況や市場動向の変化に柔軟に対応するため、定期的なリファイナンスを活用し、返済負担を軽減する方針も取り入れています。
3. シミュレーションに基づく柔軟な出口戦略の提案
20年間のシミュレーション結果を踏まえ、最適な売却時期や売却方法を計画することで、投資家にとって最も有利な出口戦略を提案します。例えば、20年のキャッシュフローが十分に確保された段階で、資産価値が最も高まるタイミングを見極め、個別売却や一括売却、入札取引などの方法を検討します。また、当社の広範なネットワークを通じて、将来の売却候補先を定期的に探索し、20年後に最も利益の出る出口戦略を実現するためのサポートを提供します。